내가 서초 자이 미분양을 예견할때..

"당근 미분양"이라 큰소리 쳤지만 솔직히 속으론 쪼금 반신반의 했다...

그넘의 희소가치라는 원리 때문이다

부동산은 선점의 효과라는게 있다

입지를 선점하면 본질적 가치를 다른제품과 공유하지 않고 독점하게 된다.

이른바 랜드마크가 되는거다

이런 희소성이 있기에 투자 메리트가 생기고 돈이 몰리는거다

그러나 꾼들은 정말 냉정했다..

나의 이런 소박한 의구심을 단박에 작살 내버렸으니 말이다

지금 부동산 시장을 있는 그대로 설명하자면 바로 이런 꾼들의 명확한 태도를 이해해야 한다

시장은 지금 정부의 금융위기관리 시스템이 돌아가고 있는 중이다

그리고 꾼들은 이미 냄새 맡았다..

작년 연말인가?...

노대통령이 전경련 회장단을 청와대로 불러 이야기를 한적 있다

이때 대통령은 "환율이 문제지요?." 라고 말했다

물론 대기업의 수출경쟁력 때문에 그런말을 한것일 수 있다

그러나 비단 그것만은 아닌 듯 싶다

환율 이것 역시 부동산과 밀접한 관계가 있다.

작년 1년 만기 단기외채가 1000억달러가 넘었다는 보도가 나온적이 있다.

이는 대부분 국내 은행이 해외에서 조달한 돈이다..

웃기는 건 이들 자금중 일부분이 원화로 환전되어 부동산 대출로 흘러 갔다는 사실이다

작년 10월,11월

판교와 은평 뉴타운의 후폭풍에 의해 부동산 광풍이 불때 단 두달동안 은행권을 통해

담보대출로 풀려간 돈이 모두 10조가량 된다

이들 대부분이 단기외채다..

일본금리가 1~2%니까 이걸 들여다가 그대로 담보대출로 5~6% 받아

넘기는 이른바 금리마진 장사를 하다보니..

은행들이 재미가 쏠쏠했나보다..

이렇게 엔화가 흘러들어오니 수출에서 들어오는 외화와 겹쳐 원화가 계속 절상되는 현상이 나타난다

원화의 가치가 올라가니 은행들 입장에서 첨엔 금리차이만 따먹는 게임을 하다가

아예 환차익까지 따먹는 게임으로 게임의 범위가 확산된다..

1000원 놓고 20원 먹는 게임을 하다가 1000원 놓고 200원 먹는 게임이 되니

간뎅이들이 부어 1000원이 아닌 10만원 100만원을 빌려 오기 시작한거다

전반적인 수출 호조와 더불어 달러약세에 의한

원화의 절상이 아닌..

은행의 무분별한 머니게임이 벌어지고 여기서 파생된 유동성이

욕조의 물을 가득채우는 현상이 벌어진거다..

내가보기엔 정부가 작년 연말에 이 상황을 감잡았다

지난 10월, 11월  부동산이 폭발하고 나서 대통령이 "금융이 문제다"라고 했던것이

바로 이 과정을 알아차렷기에 한말 같다

한국은행, 재경부 모두 한목소리로 이제는 유동성을 줄여야 한다는 말을 한다

시중 은행장들 역시 모여서 같은 소리를 한다

매사에 모든게 정점이 있는 법이다

환율이 그렇다...

달라 표시 환율을 엔화대비로 볼때 유독 원화만 그 가치가 올라가고 있다..

뭔가 이상하다고 사람들이 느끼는 시점이 바로 원화가 제자리를 찾아가는 시점이다

예상을 해보자..

당신이(은행이) 엔화대출을 받았다고 치자

첨엔 이율 차익 따먹기로 가다가 환율 따먹기 게임이 되니 계속 돈을 끌어 들였다

그러다 어느날 ..."혹시 정점이 아닐까"라는 생각이 든다

당신이라면 어쩌겠나.

당근 당장 원화를 엔화로 바꾸어 갚을 생각 부터 한다

지금하면 1엔을 7원이면 바꾸지만 점차로 엔고가 되면 10원을 들여야 바꿀 수 잇으니까 말이다

문제는 당신만 그렇게 생각하겠는가 이다

소문이 퍼지면 너도나도 나서서 엔화를 환전하여 대출을 갚으려고 나서게 된다

결국 이렇게 되면 관성이라는게 생겨서 단지 대출을 갚은 상황으로 끝나지 않는다

원화를 가지고 있는게 바보가 되니 너도나도 원화를 강세통화로 환전하려고 할꺼다..

그렇다면 원화 수요가 대량으로 발생한다는게 되는건데

원화를 만들려면 조폐공사에서 그냥 알아서 돈찍어 내는게 아니니까

결국 결론은

바로 금리 인상이 된다는 것이다...

다시말하지만 금리 인상을 해야 하냐 말아야 하냐의

선택이 상황이 아니라.....

시장의 원리로서 자연스럽게 그렇게 된다는 걸 말하는거다

부동산 꾼들이 냄새 맡은게 바로 이거다

"햐..청와대가 알아 차렸으니...튀자.."라는거

그렇다고 그들이 뭐 다들 이득만 본것은 아니다

나는 이쪽 계통에서 하루에도 수없이 이런 꾼들을 만나는 사람이다

다시말하지만 꾼들은 냉정한 사람들이다

IMF 시절 

10억짜리 주택을 계약하면서

계약금 2억을 걸어 넣고

그 계약금 2억을 포기하는 사람을 본적 있다..

놀라서 되물으니

하는 말인즉슨..

지금 2억 손해보면 나머지 8억으로 2억 손실을 메꿀 수 있지만

안되는 판에 아쉽다고 10억을 다 뚜드려 박으면

절대로 원금 손실을 만회할 수 없거던...이라고

단언하건데..

부동산 투기시장은 이제 끝났다고 본다

남은건 실수요층의 주거 안정 대책뿐이다

따라서  실수요층이 명심해야 할건

1. 자신의 자금 계획 수립

2. 신도시 공급 대책 정보 수집

요것 뿐이다..

대한민국 부동산 투전판에서 젤로 돈 많은 투기꾼은

바로 은행인데...그 은행이 판을 접고 있다...

그럼 상황은 끝난거다

                                                                                                                    @jeep

* 다음기회에 실수요자들이 준비해야 하는

향후 신도시 공급 계획에 대해서 함 설명해 줄테니

그때 잘들 받아 적기를 ...