금리에 대한 입장과 모기지를 이용하여 집을 구매하라는 권유를 하느라 잠시 제 글이 빗나갔었습니다. 이제 원래 쓰려던 글을 쓰겠습니다.

앞의 제 글에서 모기지를 이용하는 것이 월세를 바탕으로 하는 외국의 경우 제법 쏠쏠한 투자 수단이 된다는 것을 말씀드린 바 있습니다. 그리고 간단한 예를 하나 들어 드렸는데요, 이제 좀 더 큰 규모의 물건을 예로 다시 설명을 드리겠습니다. 이 데이타는 저와 관계하는 아파트 전문 부동산 업자가 보내준 자료에 따라 만들어진 것입니다. (캐나다 1불-대략 900원)

물건 형태: 아파트
내용: 원룸-1개, 방 1개짜리- 4개, 방 2개짜리-9개
가격: 120만불

모기지:  은행모기지 90만불, 2차모기지 12만불, 합 102만불
필요 현금: 18만불

총 임대료 수입: 14만 4천불
각종 운영 경비: 4만 6천불
운영 이익: 9만 8천불
모기지 상환금: 7만 7천불
현금 수입: 2만 1,500불 (투자대비 약 12%)
모기지 상환중 원금부분: 1만 5,500불

총 수입: 3만 7천불 (투자대비 약 20%!!!!!!)

네, 물론 2차 모기지를 얻었기 때문에 초기의 현금 투자액이 극히 작아서 이루어진 수치입니다. 하지만 이 수치가 완전히 거짓말은 아닌 것이, 보통의 경우 2차 모기지를 얻지 못하는 반면 이 부동산업자는 자체적으로 모기지 브로커를 하고 있기 때문에 가능한 수치이기도 합니다. 즉, 거의 모든 투자자들이 가능하면 하고 싶어하고 할 수만 있다면 하는 것이 2차 모기지라 할 수 있습니다.

하여간 2차 모기지를 얻었건 말았건 우리에게 중요한 것은 이 부분입니다. (환율 900원으로 간주하여 우리 돈으로 간단히 환산해 보겠습니다.)

투자액: 1억 6천, 현금수입: 1천9백만원, 총 수입: 3천3백만원

제가 앞서 쓴 글에서 유학이나 자녀 유학을 염두에 두신 분 필독이라 한 이유가 이것입니다. 일단 유학을 생각하신다면 연간 얼마 정도를 예산으로 잡고 계십니까? 중고등학생 자녀를 유학시킨다고 할 경우, 대략 여기 기준으로 말씀 드리면 월 200만원이면 가능합니다. 즉 연 2천 5백만원이란 얘기죠. 학비가 1천만원 정도에 생활비 매월 1백만원정도로 계산한 겁니다. 대학생일 경우는 학비가 좀 더 비쌉니다. 하지만 대학생은 알바를 할 수 있으니 결국은 마찬가지가 되겠죠. 특히 여기서 전문과정에 들어간다면 학교 다니면서 인턴을 하기 때문에 오히려 돈을 벌어서 졸업할 수도 있습니다. 그러나 그 부분은 제외하기로 하고 월 200 정도로 잡았습니다.

자, 계산은 이렇습니다. 월 200씩 연 2천 5백만원. 대략 4년 정도 유학한다고 치고 1억 정도의 예산이 필요합니다. 그렇게 계획을 하고 그에 따라 1억을 들고 와서 열심히 공부하고 나면 수중에는 빈 통장과 졸업장이 남게 될 것입니다.

하지만 만약 6천 정도의 돈을 더 만들어서 투자를 하고 투자수익으로 공부를 한다면 어떻게 될까요? 총 수입의 전체가 아니라 일부분만을 현금화하여도 비용에는 충분하기 때문에 4년이 지나고 나면....  졸업장 + 초기에 투자한 돈 1억 6천 + 그 동안의 물가 상승에 따른 건물 가치 상승분 XX원 + 쓰고 남은 총 수입 부분 XX원 ... 이런 계산이 됩니다.

이건 비교가 불가능한 정도의 계산입니다. 간단히 말해 어떻게 어떻게 해서 현금 1억에 빚 6천을 들고 들어온다고 해도 대략 4년이 지난 시점에서 6천의 빚을 갚고도 원금 1억은 충분히 남길 수 있다는 계산이 되는 겁니다. 그러니까 결국 공짜로 유학한 셈이 되는 것이죠.

자, 여기서 이런 질문을 해야 합니다. (지금까지의 장미빛 전망에 찬물을 좀 끼얹어 보겠습니다.)

질문... 그런데 그 아파트를 사면 관리는 누가 해요? 세입자도 받고 수리도 하고... 누가 하죠?

네, 그렇습니다. 아파트에 투자할 경우 가장 문제가 되는 것이 바로 이 부분, '관리' 입니다. 관리가 잘못되면 월세가 잘 안나갈 수도 있고, 건물 자체가 엉망이 되어버릴 수도 있기 때문이죠. 그럼 투자 원금의 회수 자체가 어렵게 될 지도 모릅니다. 그럼 누가 어떻게 관리를 할까요? 물론 직접 하셔도 됩니다만 경험도 짧고 관련 지식도 없는데?

그 부분은 다음에...