수익률 계산시 매월 30만원의 원금상환 부분이 투자액에 포함되지 않은 것 같군요. 이 케이스는 20년짜리 모기지론으로 생각되는데 아파트 구입후 10년후에는 1억4천만원의 절반인 7천만원이 더 투자된 것으로 보아야 하지 않을까요? 그렇다면 10년 후에는 모든 조건이 동일하다는 가정하에서 총투자액은 최초 투자액 7천만원에 원금상환으로 인한 투자액 7천만원을 합하여 1억4천만원이 되는 것이고, 따라서 수익률은 1/2인 5%대로 떨어지는 것이죠. 물론 그 10년이 되기까지는 수익률이 초기에 비해 조금씩 떨어지긴 해도 여전히 매력적이긴 하군요. 하지만 원금을 모두 상환한 이후에는(즉 20년 상환기간이 모두 끝난 이후에는) 수익율이 높다고 할 순 없군요. 따라서, 10년 이후에는 모기지론 채무인수를 조건으로 아파트를 처분하는 것이 바람직 하지 않을까요?

또한 아파트도 수명이 있는 것이니, 감가상각을 고려해야되지 않을 까요? 캐나다의 경우 정확한 사정은 모르겠지만 아마도 우리나라에 비해선 총가액중 건축비가 차지하는 비중이 상당히 클 것으로 생각되는데, 이 부분이 수익률 계산에서 누락된 것 같군요. 물론 최근의 우리나라 부동산 경기처럼 감가상각을 전혀 고려치 않아도 될 만큼 아파트가격이 상승한다면 문제가 될 건 없겠지만은요.

1. 1. 서기만 '04.4.19 1:53 PM 신고
   :-)*하지만 투자물건의 경우에는 굳이 100% 자기껄로 할 이유가 없으므로 어느 정도 원금이 갚아지면 그 부분을 재(2차) 모기지하여 다시 빚을 얻습니다. 그래서 그 시점에서 다시 20년간 갚아 나가는 거죠. 이거 보통 5년 정도로 봅니다. 뭐 그간 약간 수익 차이는 있군요. ↓댓글에댓글
2. 2. 서기만 '04.4.19 1:55 PM 신고
   :-)*그리고 감가상각부분까지 고려하여 월 60만원을 비용으로 계상했습니다만...? ↓댓글에댓글
3. 3. 서기만 '04.4.19 1:51 PM 신고
   :-)*오, 예리하십니다. 그러나 그건 2차 모기지와 재 모기지를 모르셔서 하는 말씀입니다. 만약 자기 집이라면 20년 뒤에 더 이상 이자물기 싫을 테니깐 당연히 말씀하신 것처럼 가게 됩니다. 즉, 점차 원금이 많아져서 나중에는 100% 자기 집이 되죠. ↓댓글에댓글

1. 1. :-)*하지만 투자물건의 경우에는 굳이 100% 자기껄로 할 이유가 없으므로.. 서기만 '04.4.19 1:53 PM
2. 2. :-)*그리고 감가상각부분까지 고려하여 월 60만원을 비용으로 계상했습니다.. 서기만 '04.4.19 1:55 PM
3. 3. :-)*오, 예리하십니다. 그러나 그건 2차 모기지와 재 모기지를 모르셔서 하.. 서기만 '04.4.19 1:51 PM